아파트 분양권 공동명의 변경 시 증여세 신고 금액 문의

총 납입액의 절반인 약 7,177만원을 그대로 신고하는 방식은 실제 돈 흐름과 맞지 않을 수 있습니다. 증여는 무상으로 넘어간 재산에 과세하는데(상증법 2조), 납입액 기준 아내분 몫 약 7,177만원보다 아내분이 이미 부담하신 1억 2천만원이 약 4,822만원 더 많기 때문입니다. 먼저 1억 2천만원의 성격을 정해야 합니다. 1. 공동 취득 자금으로 낸 돈이면 남편이 아내분께 무상으로 넘긴 금액은 없거나 작아지는 방향입니다. 이때 더 내신 약 4,822만원은 남편분에 대한 증여인지, 나중에 정산할 돈인지 정해 두어야 합니다. 대가를 받고 지분을 넘긴 것으로 보면 분양권 양도(소득법 88조, 94조)가 되어 프리미엄이 있을 때 양도소득세를 따져야 하고, 배우자 간 양도는 증여로 추정되므로 소득이나 재산 처분 자금 등으로 대가를 지급한 사실을 입증해야 합니다(상증법 44조). 2. 남편에게 증여한 돈이면 아내분이 남편에게 준 1억 2천만원과 남편이 아내분께 넘긴 지분을 각각 증여로 보아야 합니다. 분양권은 시가가 없으면 납입액에 증여일 현재 프리미엄을 더해 평가합니다(상증령 51조 2항). 10년 내 배우자 증여가 없으면 6억원 공제 안이라 낼 세금은 없을 가능성이 크지만(상증법 53조), 증여로 볼 부분은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 하므로(상증법 68조) 송금일과 명의변경일을 먼저 확인해 보셔야 합니다. 1번에 해당하면 남은 대금에서 남편분이 더 내어 최종 부담을 절반씩 맞추고, 각자 소득과 자금으로 낸 사실이 통장으로 확인되면 증여 문제가 커지지 않는 방향입니다. 절반을 맞춘 뒤에도 남편 돈으로 아내분 몫을 내거나 대출을 대신 갚으면 그 금액은 증여로 검토되니, 정산 약정도 문서로 남겨 두시기 바랍니다. 결과를 바꾸는 사실은 프리미엄 유무, 1억 2천만원의 출처, 명의변경 서류의 원인입니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

상속 주택 매도 시 1주택자 세금으로 가능할까요?

1세대 1주택 특례(상속주택 특례) 적용 가능: : B 아파트를 양도할 때 다주택자 중과세율이 적용되지 않으며, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 '상속주택 비과세 특례'가 적용되어 1세대 1주택자로 판정됩니다 . * 매도가액 28억 원은 12억 원을 초과하는 고가주택**에 해당하므로 12억 원 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다 . 이 과세대상 양도차익에 대해 1세대 1주택 우대 장기보유특별공제율 최고 80%(보유 40% + 거주 40%)가 적용되어, 다주택 중과 시 발생할 수 있는 10억\~11억 원대의 세금 대신 약 1억 970만 원 수준(지방세 포함)으로 세부담이 획기적으로 줄어듭니다 . ** 조합설립인가 시점 관리 : 강남 3구 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합설립인가 이후 양도 시 매수인의 조합원 지위 양도가 제한(현금청산 대상) 되므로, 세금 이슈와 별개로 반드시 조합설립인가가 나기 전에 매매계약 및 잔금 이전을 완료하셔야 합니다.

다가구주택 옥탑 주거용사용시 1세대 1가구 비과세요건

옥탑을 포함해 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 건물 전체를 한 번에 파신다면, 다가구주택 전체를 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있는 방향입니다(소득령 155조 15항, 건축령 별표 1). 건축물대장에 없어도 세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거 구조를 갖춰 실제 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보므로(소득법 88조 7호), 옥탑도 층수에 넣어 따져 보셔야 합니다. 2000년 취득이라 2년 보유 요건은 충족되고 거주 요건은 적용되지 않습니다. 다만 아래 사항에 따라 결과가 크게 달라집니다. 1. 지층: 건축법상 지하층(바닥에서 지표면까지 평균 높이가 층 높이의 2분의 1 이상)이면 층수에서 빠져 1·2층과 옥탑으로 3개 층입니다. 지하층이 아닌데 주택으로 쓰면 4개 층이 되어 다가구주택에서 벗어날 수 있고, 그러면 각 호를 별개 주택으로 보게 되어 건물 전체 비과세는 어렵고 일부 호만 비과세될 수 있습니다. 2. 옥탑 면적: 건축면적의 8분의 1 이하인 옥탑은 건축법상 층수에 넣지 않지만, 실제 주거용으로 쓰는 옥탑은 층수에 넣어 불리하게 판단될 수 있으니 지층이 지하층이 아니라면 주의하셔야 합니다. 3. 양도 방식: 호별로 나누어 파시면 전체를 1주택으로 보지 않습니다. 4. 양도가액: 전체 실거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 5. 다른 보유분: 세대원 명의의 다른 주택, 분양권, 조합원입주권이 있으면 판단이 달라집니다. 판단은 양도 당시 현황으로 하므로 계약 전에 층수부터 확인하시는 것이 좋습니다. 신고까지 맡기실 경우 비과세 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

1가구 2주택 매도시기 간격과 비과세 문의

안녕하세요. 예다움세무회계의 경지현 세무사입니다. 양주 아파트를 먼저 파시고 송파 빌라를 나중에 파시면, 송파 빌라는 처분기간을 두지 않고 바로 팔아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 현행 세법상 보유기간은 다른 주택을 처분한 날이 아니라 취득일부터 계산하므로, 1988년에 취득한 송파 빌라는 보유기간 요건을 충족합니다. 다만 먼저 파는 양주 아파트는 2주택 상태에서 양도하는 것이라 비과세가 아니며, 양도차익 약 4천만원에 대해 장기보유특별공제 30%를 적용한 뒤 양도소득세를 신고하셔야 합니다. 물론 양도차익이 작은 양주를 먼저 파시는 지금 계획이 세금을 줄이는 순서입니다. 따라서 양주 아파트 잔금일이 송파 빌라 잔금일보다 앞서도록만 하시고, 양주 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하시는 것이 안전합니다. 답변 채택 부탁드립니다. 감사합니다.