가족간 명의이전

Question

오관우 · Accepted Answer

안녕하세요. 세무사 오관우입니다.

Q1. 부동산의 명의 이전을 무상으로 진행하는 경우 증여로 보아 어머니께 증여세 및 취득세가 과세됩니다.

Q2. 집과 대출을 모두 이전하는 경우 대출금에 해당하는 부분은 유상으로 양도한 것으로 보아 선생님께 양도소득세가 과세되며 나머지 부분에 대해선 증여세가 과세됩니다.

Q3. 현재 선생님께서 소유하고 계신 주택이 언급하신 빌라 한 채만 존재하는 경우 일정 요건을 충족하면 유상 양도시 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있으므로, 
어머니와 매매계약서를 작성하고 유상 양도의 형식을 취할 경우 양도소득세와 증여세 모두 피할 수 있습니다.

다만,  위의 경우 반드시 1) 사전에 어머니와 별도 세대를 구성하고 있어야 하며, 2) 계약서에 공증을 받고 현금을 실제로 주고받는 등 실질이 유상 양도라는 것을 입증할 근거를 마련하여야 합니다.

이형곤 · Answer

안녕하세요. 이형곤세무사입니다.

1.	귀하의 어머니에게 현재 거주하는 빌라를 이전한다는 말씀은 증여로 이전한다는 의미로 이해됩니다.
증여로 이전하면, 빌라가액 중 대출금 4천5백만원에 대해서는 부담부증여에 해당합니다.

귀하가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상자라면 부담부증여에 대한 양도소득세는 없을 것입니다.
(1세대 1주택 비과세 대상:  해당 주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우)
https://www.nts.go.kr/tax/sub/1.1.7.%EB%B9%84%EA%B3%BC%EC%84%B8%C2%B7%EA%B0%90%EB%A9%B4%20%EC%B2%B4%ED%81%AC%EB%A6%AC%EC%8A%A4%ED%8A%B8.html

부담부증여에 해당되는지는 과세관청에서 미래에 종종 점검할 것입니다. 
(과세관청은 귀하의 어머니가 대출 원리금 상환을 잘 이행하는지 지켜볼 것입니다.)

2.	대출금 4천5백만원을 제외한 나머지 빌라 가액은 증여에 해당합니다. 
직계존비속간에는 5천만원 넘는 증여재산은 증여세가 부과됩니다.

3.	2024년 8월 8일에 발표된 부동산대책을 보면, 공시지가 수도권 5억원(지방은 3억원) 이하의 非아파트 보유자도 청약에 불이익이 없도록 관련 규정이 개정되었으며 2024년 11월부터 시행예정입니다. 
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1153035.html

4.	위 부담부증여 등은 민간인이 스스로 해결하기 어려우므로 세무사사무실을 찾아 의뢰하시길 권합니다.

강은수 · Answer

안녕하세요:)

어머니께 부동산을 명의이전하는 경우에는 어머니의 경우 취득세와 증여세가 발생되고 대출과 함께 승계하는 경우에는 명의 이전하는 자로부터 양도소득세가 같이 발생됩니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

1. 증여 또는 양도의 형태로 이전하셔야 하며 이경우 증여세 혹은 양도소득세와 취득세가 과세됩니다. 
양도세 부담의 경우 요건이 맞는다면 1세대 1주택 비과세를 적용해 증여세만 부담하실 수 도 있습니다.

2. 청약 조건에 일정 면적이하, 기준시가 이하 다세대주택 등의 경우 주택수에서 제외되는 경우도 있습니다.
증여 등 명의이전 이전에 요건을 제대로 검토하셔서 판단해보시는게 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

명의이전시 매매인지 증여인지에 따라서 세금이 달라지겠습니다.
매매는 양도소득세를  증여라면 증여세를 내야 합니다.

매매든 증여든 위 금액이면 세금이 나올것 같지만, 
단, 매매인 경우에 1세대1주택 비과세대상이라면 세금은 없겠습니다.

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

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