세무 Q&A
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Q.
건물 매매차익 부가세신고
안녕하세요, 다름이아니라
개인사업자(부동산업)가 개인에게 국민주택규이하의 아파트 매각했고,
구매할대도 개인과 거래해서 계산서 발급안했고, 매각할대도 개인과거래해서 계산서따로발급안했습니다.
매매차익 중간신고도 진행해서 납부했구요.
문제는 부가세인데 부가세신고할때 이 차익에 대해서도 같이 면세 매출로 반영해서 신고를 진행해야하나요?
관련법안도 알고싶습니다.
김*두 님
조회 : 201건
답변 : 2건
26.01.22
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.22
안녕하세요. 세무회계 지율 김지현 세무사 입니다.
<답변1> 국민주택규모 이하의 아파트를 매도하셨다면
해당 거래는 '면세'대상으로서 매도금액 전체를 면세수입금액(사업소득)으로 신고하시면 됩니다.
조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
(이하생략)
조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세의 면제 등】
④법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(재정경제부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택
<답변2> 부동산매매업자의 경우에는 종합소득 산출세액과 양도소득 산출세액을 비교해서 큰 금액으로 종합소득 산출세액을 계산합니다.
소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
답변이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.22
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부가가치세 신고 대상 자체가 아니기 때문애 부가세 신고서에 면세매출로 반영할 필요가 없습니다.
즉, 면세라고 해서 무조건 부가세 신고서에 적는 게 아니라
부가세법상 ‘과세·면세 거래로 보는 공급’인지를 따로 봅니다.
질문의 건은 부가세 신고서에 아예 안 들어가는 거래입니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요지
- 아파트(주택) 자체의 양도는 부가가치세 면세 대상입니다. 따라서 부가세 확정신고 시 이번 매각금액을 면세매출(면세수입금액)으로 반영해 신고하시면 됩니다.
- 면세는 “차익”이 아니라 “공급가액(매각가액 전액)” 기준으로 기재합니다.
- 개인과 거래하여 세금계산서를 주고받지 않았더라도, 면세수입금액으로 신고는 해야 합니다.
근거
- 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세): 토지의 공급, 주택의 공급 등이 면세로 규정됨.
- 부가가치세법 시행령(면세 범위 규정): 주택의 범위, 토지 면세 범위 등 구체화.
참고로 “국민주택규모 이하” 요건은 주로 “주택 건설용역”의 면세 여부에 적용되는 기준으로, 완성된 주택의 “양도(매매)” 면세와는 별개입니다. 즉, 주택 매매 면세는 면적과 무관합니다.
신고 실무 팁
- 홈택스 신고서에서 면세수입금액 명세에 “주택”으로 분류해 매각가액 전액을 입력합니다.
- 매입 측면에서 개인으로부터 산 것이므로 매입세액은 원천적으로 없고, 주택 매매가 면세이므로 관련 비용에 포함된 부가세(중개수수료, 수리비 등)도 공제되지 않습니다. 과세·면세 겸영 사업을 하신다면 공통매입세액 안분 대상 여부를 검토하세요.
- 예외 확인: 오피스텔(비주택)이나 주상복합의 상가부분은 과세대상입니다(주택 부분만 면세). 또한 분양권·입주권 양도는 별도 규정에 따라 과세될 수 있으니 대상이 권리양도인지 실물 주택 양도인지 구분 필요합니다.
추가로 필요한 자료가 있으시면(매매계약서, 등기부상의 용도, 주상복합 여부 등) 알려주시면 신고서 작성 항목까지 구체적으로 안내드리겠습니다.
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