아들>어머니께 집을 증여하고 싶습니다

세무 Q&A

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Q.

아들>어머니께 집을 증여하고 싶습니다

-공동주택이며, 본인명의, 어머니와 함께 실거주 중입니다
-부동산 공시지가 알리미 조회 2026.01.01기준 공시지가 5760만원
-14평, 의정부녹양동입니다
-지난주에 대출 전액 상환, 근저당말소 진행했습니다
-어머니께서 본인명의 집을 매매하는 방식은 사실상 어렵습니다
-어머니께 다른것들을 증여받은적은 한번도 없습니다

올해말 결혼예정이고 신혼부부대출을 받고자
본인명의의 집을 어머니께 양도/증여를 통해
어머니께서 앞으로 혼자 사실 이 집을 어머니께 드리고
본인은 무주택조건을 만들어서 나가는게 최종목표입니다

이 경우에 들어갈 비용 총액과 절세방법
혹은 다른방법이 있는지와 기타 등등에 대한 조언을 얻고자 합니다
결혼비용이다 뭐다 지출하는돈이 너무 많아서 돈이 정말 없습니다..
최대한 저렴한 혜택과 비용을 통해 어머니께 증여를 하고싶은데
방법이 없을까요?

유*곤 님
조회 : 253건 답변 : 1건 26.07.26
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박신영 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.07.27

안녕하세요

혼인전 기존 집을 양도/증여를 하려고하는 것으로 이해하였습니다.
해당 주택이 어떤주택인지에 따라 다르겠지만 증여를 한다면 5천만원 증여공제를 통하여 초과된 부분에 대해서만 증여세를 내면 될 것 으로 보입니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

질문하신 상황에 대한 예상 비용과 절감 방법은 다음과 같습니다.

1. 예상 비용 (공시지가 5,760만 원을 증여가액으로 가정 시)
- 증여세: 성년 자녀가 어머니(직계존속)에게 증여 시 10년간 5,000만 원까지 공제됩니다. 과세표준(760만 원)의 10%인 76만 원에서 자진신고 공제 3%를 적용하면 약 73만 7천 원입니다.
- 취득세: 2023년부터 증여 취득세는 시가인정액을 기준으로 산정되며, 전용면적 85㎡ 이하이므로 3.8% 세율이 적용되어 약 218만 원입니다.
- 부대 비용: 수입인지(15만 원), 등기신청수수료(1.5만 원), 국민주택채권 매도 할인액 등 약 20만 원 내외가 발생합니다.
- 총예산: 위 기준 시 약 310만 원 내외가 예상됩니다.

2. 비용 절감 방법 (최소화 방안)
- 셀프 증여등기: 가장 크게 비용을 줄일 수 있는 방법입니다. 법무사를 통하지 않고 본인과 어머니가 서류를 준비해 구청과 등기소를 직접 방문하여 처리하면 30~50만 원가량의 법무사 대행 수수료를 절감할 수 있습니다.

3. 필수 확인 및 주의사항
- 매매사례가액 우선 적용: 아파트 증여 시 세금 산정 기준은 공시지가가 아닌 최근 6개월 이내의 '유사재산 매매사례가액(최근 실거래가)'이 우선 적용됩니다. 동일 단지, 동일 평형의 최근 실거래가가 5,760만 원보다 높다면 증여세와 취득세는 그 실거래가에 비례하여 증가합니다.
- 대출 관련 무주택 조건: 증여를 통해 명의를 이전하면 '무주택자' 자격은 충족되어 신혼부부 대출 기본 요건은 갖출 수 있습니다. 단, 과거 주택 소유 이력이 있으므로 '생애최초 특례(우대금리 및 한도 상향 등)' 혜택은 적용받을 수 없습니다.