다주택자 양도소득세 중과세 문제

Question

이성민 · Answer

오피스텔이 주택인지는 공부상 용도나 사업자등록이 아니라 양도일 현재 사실상 주거용으로 쓰이는지로 판단합니다(소득세법 제88조 제7호). 전환 직후에 양도하면 과세관청은 형식보다 실제 사용 실태를 보므로, 임차인의 사업자등록·전입 여부·실제 사무실 사용 같은 자료로 업무용 사용이 입증되어야 합니다. 조정대상지역 2주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지였으므로(소득세법 시행령 제167조의10 제1항), 주택으로 판정되면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.

아파트는 오피스텔을 먼저 양도했다면 아파트 양도일 현재 1세대1주택인지로 따로 판단합니다. 오피스텔이 주택으로 판정되더라도 그 오피스텔 양도분의 세율 문제일 뿐, 이미 처분한 뒤라 아파트 양도 시 주택 수에는 들어가지 않습니다. 다만 아파트 자체의 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주) 요건과 12억 원 초과분 과세는 별도로 적용됩니다.

그리고 일반과세자로 업무용 오피스텔을 양도하면 건물분에 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 매매대금에 부가세를 포함하는지, 포괄양수도가 가능한지를 계약 전에 정해 두셔야 하며, 사실관계 확정 후 개별 검토를 권합니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

정의갑 · Answer

아래와 같이 실제 업무용으로 사용하는 경우 양도세 비과세 가능합니다.
1. 실제 업무용으로 사용
2. 세금계산서 발행 및 부가세 신고
3. 재산세 업무용으로 부과되는 것을 확인

다만, 종전 주거용으로 월세를 받은 부분은 주택임대소득으로 신고해야 하며, 무신고한 경우 과거 임대소득에 대해 수정신고 할 필요가 있습니다.

말씀하신 최악의 경우 오피스텔이 주거용으로 판정되는 경우 오피스텔은 다주택 중과세되고 , 마지막 아파트 매도 시 비과세 요건을 충족한 경우(2년 이상 보유 및 거주) 비과세가 가능한 것으로 판단됩니다.

해당 무료상담은 제 개인적 견해이며, 문제 발생시 책임을 지지 않습니다.
유료 상담 및 양도세 신고를 진행해야 신고 건에 대한 책임을 부담하니 참고해주세요

유경진 · Answer

■ 답변 05 :

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 지금에라도 사업자등록하고 업무용으로 사용하는 오피스텔을 주택이라고 볼 가능성이 높을까요? ]

사업자등록만 변경한 경우라면 주택으로 판단될 수 있지만, 실제 업무용으로 전환하여 양도 당시에도 사무실로 사용하고 있다면 비주거용 건물, 즉 주택수에서 제외될 수 있습니다.

다만 과거 주거용으로 임대했다거나 절세 목적이 있다는 사정만으로 업무용 전환이 곧바로 부인되는 것은 아닙니다. 다만 전입신고 유무나 세금계산서 발급보다 실제 사용 상태가 중요합니다.

참고하실 수 있도록 다음 사항에 대해서도 추가 설명 드립니다.

■ 양도소득세 상 주택수 판단

양도소득세 상 주택 수 판단에 산정되는 주거용 건물이란, 공부상 용도가 아닌 세입자의 사용 용도, 즉 실질에 따라 주거용으로 사용되는 건물을 의미합니다.

따라서 지금 임차인에게 거주용으로 임대하고 계신 오피스텔 모두 양도소득세 상 주택 수에 포함되어, 장기보유특별공제 특례가 아닌 일반으로 적용 받고, 다주택자 중과세율을 적용 받습니다.

따라서 추후에 업무용으로 사용하는 임차인을 받으실 때에는 실제로도 과세관청에서 현장 실사를 나오는 경우에 있으니, 매우 엄격하게 관리해주셔야합니다.

■ 양도소득세 상 주거 · 업무 반복 변경 시 판단

또한 가장 중요한 점은 공부상 업무용일지라도, 주거용으로 임대하신 시점에 새로이 주택을 취득하신 것으로 인정되며, 주거용과 업무용을 반복 · 변경 사용하시는 경우에는

"상시 주거용"으로 사용하는 날부터 1년 이내 A주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 상 주택 수에 포함됩니다. (부동산거래관리과-329, 2012.6.15.)

추가로 해당 오피스텔 장기보유특별공제 적용 시에도 업무용과 주거용으로 사용한 기간이 달리 적용될 수 있다는 점 참고 부탁드리겠습니다. (사전-2025-법규재산-1279)

[ Q2. 주택으로 인정된다해도, 오피스텔만 중과받으면 나머지 주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한거죠? ]

네. 오피스텔을 실제로 먼저 처분하고 아파트 양도 당시 세대 기준으로 다른 주택 등이 없다면, 아파트의 보유·거주 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

양도소득세 상 다주택자, 즉 2주택 이상 판단은 "양도일"을 기준으로 판단하게 되어있습니다.

주거용으로 사용하시는 오피스텔을 중과세 적용 받고 처분하시는 경우일지라도, 양도차익이 크지 않으므로 유리할 수도 있습니다.

다만 아파트 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 매매계약 전에 아파트 취득일·거주기간·예상 매도가액과 세대원의 주택 보유 현황을 확인하고, 오피스텔 매각 시 건물분 부가가치세도 함께 검토하신 후 진행하실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

유재현 · Answer

안녕하세요.

1.
오피스텔의 주택 해당 여부는 양도일 현재의 실제 용도로 판단하지만, 20년 가까이 주거용으로 임대해오다 매도 불과 몇 달 전에 사업자등록·세금계산서 발행으로 용도를 전환한 정황은 조세심판원이 일시적 형식 전환 으로 보아 실질대로 주택으로 재판정한 사례가 있습니다. 100% 안전하다고 보기는 어렵습니다.

2.
오피스텔을 먼저 팔고 그 이후 아파트를 매도시면, 각 주택은 양도 시점 현황으로 개별 판단하므로 오피스텔이 주택으로 재분류되어 중과세를 맞더라도 그건 오피스텔 매도분에 한정되고, 아파트 매도 시점에는 이미 1주택 상태이므로 아파트 자체의 비과세/세율 판정에는 영향을 주지 않는 것이 원칙입니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

오피스텔을 이번 달부터 업무용으로 전환한 뒤 내년 4월에 양도한다고 해서 곧바로 업무용으로 인정되지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 다만 2005년 취득 이후 장기간 주거용으로 임대해 온 사실이 있고, 양도를 앞두고 단기간에 업무용으로 전환하는 경우에는 실제 사용관계와 전환 경위 등을 종합하여 주택 여부를 판단할 가능성이 있습니다.

따라서 사업자등록, 세금계산서 발급만 하는 것보다는 실제로 업무용 임차인이 사용하고 있는지, 임대차계약 내용, 전입 여부, 전기·수도 등 사용내역, 부가가치세 신고내역 등 실질적인 업무용 사용 사실을 갖추는 것이 중요합니다. 실제 사용관계를 확인한 판례에서도 오피스텔의 구조나 공부상 용도만이 아니라 구체적인 사용실태가 중요하게 다뤄지고 있습니다.

만약 오피스텔이 양도 당시 주택으로 판단된다면, 해당 오피스텔의 양도소득세에는 다주택자 중과 여부가 문제될 수 있습니다.

다만 오피스텔을 먼저 양도한 후 아파트를 양도하는 경우, 오피스텔 양도 당시 주택으로 판단되었다는 사정만으로 아파트까지 자동으로 비과세가 배제되는 것은 아닙니다. 아파트 양도 당시 실제로 1주택만 보유하고 있고, 아파트 자체의 1세대1주택 요건을 충족한다면 아파트는 별도로 비과세 여부를 판단하게 됩니다. 소득세법 시행령 제154조는 원칙적으로 양도일 현재 국내 1주택 보유 여부를 기준으로 규정하고 있습니다.

따라서 이 사안에서는 ① 오피스텔의 업무용 전환이 실제로 인정될 수 있는지, ② 오피스텔을 주택으로 보더라도 양도 시 중과 대상인지, ③ 오피스텔 양도 후 아파트 양도 시 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는지를 각각 구분해서 검토하는 것이 적절합니다.

조연화 · Answer

안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. 국세청에서 오피스텔 매도를 중과세 회피를 위한 꼼수로 보아 양도소득세 추징을 할순 있습니다.
다만, 양도소득세의 주택수 판정은 양도일 현재의 실제 사용기준으로 판정하므로, 설령 추징을 한다고해도 불복절차까지 가게되면 납세자의 승리 가능성이 높아 인정해줄 가능성이 큽니다.
이런경우에는 위험할수있습니다. 
세법상 주택(출입구, 취사 시설, 욕실)으로 볼수있는 시설들이 남아있는상태에서, 단순 사업자로 임대차계약만 하고, 실제 업무용으로 사용하지 아니한경우(공실상태).

따라서 상담자님의경우에는 리스크는 적어보입니다.

2. 네 맞습니다. 먼저 양도한 주택(오피스텔이 주택으로 분류시)만 중과세율이 적용됩니다. 이후에 판 주택은 1세대1주택자로 비과세혜택 받으실 수 있습니다.

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. [질문 1] 국세청이 '꼼수(위장 용도변경)'로 판정할 가능성과 리스크
--->  양도일 현재 실제로  업무용으로 사용되고 있다면 세법상 업무용 자산(주택 외 건물)으로 인정받습니다.
 그러나 매도 직전 급격히 용도를 전환하는 경우 국세청의 '실질과세' 검증 표적이 될 가능성이 높습니다.
주요 체크포인트는 다음과 같습니다.
 - 세입자의 실제 업종 및 상주 여부 : 세입자가 해당 오피스텔에서 실제 사업을 영위하고 있는지 (위장 사업자 여부)
 - 내부 집기 및 시설 현황:  사무실 집기(책상, PC, 현판 등)가 구비되어 있는지, 주거용 집기가 제거되었는지
 - 공과금 사용 패턴: 전기 ·가스·수도 요금이 업무용 패턴인지 주거용 패턴인지
 - 주민등록 전입 내역 : 세입자나 관련자의 주민등록 전입이 완전히 차단되어 있는지

다주택자 중과 과세를 피하기 위해 내년 ４월에 오피스텔을 업무용 상태로 팔고 아파트는 연말에 팔 계획인데요?
--> 아파트를 올해 연말에 매도 한다는 건가요? 아니면 오피스텔 양도후 내년 연말에 양도한다는 건가요?
올해 연말이라면, 오피스텔이 주택으로 판정받는다면, 아파트 양도시는 2주택이 되기 때문에 중과됩니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

두 번째 질문부터 답하면, 오피스텔이 주택으로 판정되더라도 그 영향은 오피스텔 양도에서 끝나고, 연말에 파는 아파트는 그때 1주택이라 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다. 예전에는 다주택자가 마지막 1주택을 팔 때 보유기간을 다시 세는 규정이 있었지만 2022년에 없어져, 아파트는 원래 취득일부터 보유기간을 봅니다. 다만 강남은 조정대상지역이라 아파트를 취득할 때 조정지역이었다면 거주 2년도 채우셔야 합니다.

그래서 실제로 걸린 것은 오피스텔 양도세입니다.
- 업무용으로 인정되면: 주택이 아니므로 일반 세율에 장기보유특별공제(15년 이상 30%)까지 적용됩니다.
- 주택으로 판정되면: 양도 당시 아파트와 함께 2주택이고 강남은 조정대상지역이라 중과세율이 붙고 장기보유특별공제도 빠집니다. 차익 2억원이면 세금 차이가 수천만원 단위입니다.

꼼수로 보느냐는 결국 «양도일 현재 실제로 업무용으로 쓰였느냐»의 사실 문제입니다. 20년 가까이 주거용으로 임대하다 매도 7개월 전에 바꾼 것이라 세무서가 전환 경위를 볼 가능성은 있습니다. 그래서 형식이 아니라 실질을 갖추셔야 합니다.
- 업무용 임차인이 실제로 사업자등록을 하고 그 오피스텔을 사무실로 쓰는 것
- 임대차계약·세금계산서·임차인의 사업 운영 흔적(간판, 우편물, 비품)이 양도일까지 이어지는 것
- 전입신고 된 사람이 없는 상태 유지

또 일반과세자로 등록하면 매도할 때 건물분 부가세 문제가 따라옵니다. 매수인이 임대사업을 이어받으면 포괄양수도로 부가세 없이 넘길 수 있고, 아니면 건물분 부가세를 받아 납부하셔야 하니 매매계약서에 미리 반영하세요.

아파트 취득 시기와 거주 기간, 오피스텔 임차인 계약 내용을 채팅·전화상담으로 알려주시면 두 건의 매도 순서와 예상 세액을 함께 정리해 드리겠습니다.

박경훈 · Answer

해당부분은 여러가지상황을 미루어 판단해야하므로 자세한상담이 필요할것으로 보여집니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론부터 말씀드리면, 오피스텔을 먼저 팔고 아파트를 나중에 파신다면 아파트는 양도일 현재 1주택으로 비과세 요건을 판단하므로, 오피스텔이 주택으로 판정되더라도 아파트 혜택에는 영향이 없을 가능성이 높습니다. 쟁점은 오피스텔 양도분입니다.

1. 오피스텔 주택 여부 판단
주택 여부는 공부상 용도가 아니라 양도일 현재 실제 용도로 판단합니다. 양도 시점에 실제로 업무용(임차인의 사업자등록, 사무실 사용 실적)이라면 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 다만 변경 직후 단기간에 매도하면 국세청이 실질을 자세히 볼 수 있으므로, 임차인의 사업자등록·전입 여부·사용 현황 자료를 확실히 갖춰두셔야 합니다.

2. 중과 여부
다주택자 중과 한시배제는 2026년 5월 종료된 것으로 알려져 있어, 오피스텔이 주택으로 판정되면 강남(조정대상지역) 2주택 중과가 적용될 수 있습니다. 양도 시점의 제도를 다시 확인하시기 바랍니다.

3. 부가세 주의
일반과세자로 등록해 업무용으로 임대하다가 매도하면 건물분에 부가세 10%가 과세됩니다. 매수인이 임대사업을 승계하는 포괄양도로 하거나 매매대금에 부가세를 별도로 받는 방식을 계약 전에 정해두셔야 합니다.

4. 과거 임대소득
그동안 주거용으로 받은 월세는 2주택자의 주택임대소득으로 과세 대상이었을 수 있어, 사업자등록을 계기로 함께 확인될 가능성이 있습니다.

매도 순서와 시기에 따라 세액 차이가 크므로, 계약 전에 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

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