양도기한 언제까지인가요?

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

27년 12월 31일까지 양도를 하셔야 장기보유특별공제 50% 적용하여 일반세율로 양도소득세신고를 하실 수 있습니다.

내년 공시가격이 높아지면서 똑같은 양도가액으로 양도를 하시는 경우에는 되도록 내년 공시가격이 발표되는 4월 이전에 양도를 하시면 양도소득세를 더 줄여서 납부하실 수 있습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

2026년 세제개편안에 따르면, 관련 요건을 충족하는 경우 2027년 12월 31일까지 양도해야 장기보유특별공제 혜택을 온전히 적용받을 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 세제개편안의 최종 입법 여부와 구체적인 적용 요건을 확인한 후 매도 시기를 결정하시기 바랍니다.

박용운 · Answer

지금 법으로는 임대주택 장기보유특별공제 50%에 매도 기한이 없습니다. 2018년에 장기일반으로 등록한 아파트가 8년을 채워 자동말소됐다면 말소 뒤에 팔아도 50%가 적용됩니다. 2020년 거주주택 비과세도 의무기간을 채우셨으니 언제 파셔도 추징되지 않습니다. 다만 늦출수록 불리해지는 사정이 있습니다.

50%는 양도차익 전체가 아니라 임대기간에 생긴 차익에만 적용됩니다. 기간별 차익은 공시가격 비율로 나눕니다. 말소일인 올해 3월 14일 이후 오른 부분은 일반 공제율로 계산합니다. 늦게 팔수록 50%를 받는 몫이 작아집니다.

다른 주택이 남아 있는 상태에서 파신다면 기한이 하나 더 있습니다. 10월 1일 시행된 개정 시행령이 매입임대 아파트의 다주택 중과 제외를 2027년 12월 31일까지 파는 경우로 한정했습니다. 조정대상지역에 있는 집이라면 그 뒤에는 중과될 수 있습니다.

국회에 계류된 세법 개정안도 같은 방향입니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 50% 공제를 2028년 양도분은 30%로 줄이고 그 뒤에는 없애는 내용입니다. 통과되면 조정대상지역 아파트는 2027년 안에 팔아야 50%를 받습니다. 아직 확정 전이라 통과 여부를 보셔야 합니다.

이 집이 마지막 한 채로 남아 파신다면 계산이 달라집니다. 1주택 비과세 요건을 갖추면 2020년 1월 30일 이후에 생긴 차익은 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요합니다. 그 전 차익만 과세되고, 그 부분에 50% 공제를 검토합니다.

다른 보유 주택의 소재지, 이 집의 임대 개시 때 공시가격과 임대료 증액 내역을 채팅·전화상담으로 알려주시면 매도 시점별 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 조세특례제한법 제97조의3, 같은 법 시행령 제97조의3, 소득세법 시행령 제154조, 제161조, 제167조의3, 사전-2024-법규재산-0768, 사전-2026-법규재산-0401

전민수 · Answer

안녕하세요

A주택의 실제 임대개시 시점이 언제이신지요?

임대기간중 임대료, 보증금 인상률이 직전 계약대비 매번 5%이내였는지요?

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

장기일반임대주택이 자동말소되었다고 하신걸 보니 아파트로 추정됩니다.

이는 변경된 세법에 따라 27년 12월 31일까지 매도한 경우 장기보유특별공제 50%를 적용 받을 수 있습니다.

감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
현행 규정상 의무임대기간 8년을 채우고 자동말소된 장기일반민간임대주택(아파트)은, 조특법 제97조의3 장기보유특별공제 50% 특례에 별도의 양도기한이 없는 것으로 보입니다. 다만 최근 세제개편안에서 조정대상지역 아파트에 기한을 두는 방안이 논의되고 있어 확인이 필요합니다.

1. 현행 기준
- 아파트가 자동말소된 경우 임대기간 요건을 충족한 것으로 보아 50% 특례를 적용합니다.
- 의무임대기간을 채운 뒤에는 양도할 때까지 등록이나 임대를 유지하지 않아도 된다는 해석이 있습니다(서면법규재산2021-8062 참고).
- 70%(10년)는 말소 후 임대기간이 인정되지 않아 적용이 어렵습니다.
- 50%는 전체 양도차익이 아니라 임대기간(2018.3.14~2026.3.14) 중 발생한 양도차익에만 적용되고, 나머지 기간분은 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다.

2. 개정안(입법예고 단계, 확정 전)
- 조정대상지역 아파트로서 2026.12.31까지 자동말소된 경우: 2027년 양도 시 50%, 2028년 30%, 2029년 이후 미적용으로 단계적 축소하는 내용이 발표된 것으로 알려져 있습니다.
- 인천 부평구가 양도 시점에 조정대상지역이 아니라면 적용 대상이 아닐 수 있으나, 최종 법령을 꼭 확인하셔야 합니다.
→ 안전하게는 2027년 말까지 양도하시는 것을 권해 드립니다.

3. 함께 확인할 점
- 임대개시일 당시 기준시가 요건, 국민주택규모, 임대료 5% 증액 제한 준수 여부
- 2020년 거주주택 비과세 특례를 받으셨으므로, A주택을 양도할 때 1주택 비과세를 받을 수 있는지(직전 거주주택 양도 이후 기간분 등)는 별도 계산이 필요합니다.

개정안 확정 여부에 따라 결과가 달라지니, 양도 전 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

강은수 · Answer

안녕하세요:)

개정된 세법에 따라 자동말소된 아파트의 경우 27년말까지 양도해야 50%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

세무 Q&A

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