세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
오피스텔 매도전 안분계산 문의
보유중인 오피스텔을 매매로 내놨는데
매도시 건물분의 10% 부가세를 내야합니다
건물 토지 비율이 6:4인데
안분계산하여 최대30퍼까지 깎을수있다고해서
해보신 세무사들 계신지 문의드립니다
미리 세무사와 일정을 조율하고싶습니다
김*회 님
조회 : 333건
답변 : 10건
26.10.14
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강서연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.14
안녕하세요. 하움세무회계 강서연 세무사입니다.
기준시가 기준으로 안분한 가액에서 30% 이내로 토지와 건물을 안분 계산하여
건물분 부가가치세를 최소화 해드립니다.
일광양도 토지, 건물 안분 계산한 경험 다수 있습니다.
연락 주시면 안내 도와드리겠습니다.
010-5667-3437
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이종석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.14
안녕하세요.
건물 토지비율로 비율을 계산하는게 아닌 법에서 정한 기준시가를 계산해보고
거기서 30%범위내에서 건물부분 비율을 줄여야 부가세를 줄이실수있습니다
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이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.14
안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
건물·토지 가액을 검토하여 부가세 부담을 줄일 여지는 있습니다.
매매계약 체결 전에 기존 취득계약서, 예상 매매금액, 임대 현황을 준비하여 상담 주시면 자세히 답변 드리겠습니다.
감사합니다.
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이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.14
안녕하세요,
건물과 토지의 비율을 안분조정하여
건물금액을 범위 내에서 낮추어 부가세 부담을 줄이도록
매매계약서를 작성하실 수도 있습니다.
감사합니다.
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박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.14
계약서에 토지와 건물 가액을 나눠 적으면 원칙적으로 그 금액이 인정됩니다. 기준시가로 나눈 금액과 30% 이상 차이가 날 때만 기준시가 비율로 다시 나눕니다. 그래서 건물 가액을 30% 미만 범위에서 낮출 수 있다는 말이 나옵니다.
1. 비교 기준
기준은 계약일 현재 토지와 건물의 기준시가 비율입니다. 정해진 기간 안에 감정평가를 받았다면 감정가 비율이 기준이 됩니다. 감정가에서 건물 비율이 낮게 나오면 그만큼 유리해집니다. 오피스텔은 토지와 건물을 합쳐 기준시가를 고시하는 경우가 많아 먼저 둘로 나누는 계산이 필요합니다. 6:4가 그렇게 나눈 비율이라면 단순 계산으로는 건물 몫 42%를 넘는 선이 한계입니다. 다만 토지 가액의 차이도 함께 볼 수 있어 실제 여유는 더 작을 수 있습니다. 경계에 붙이면 계산 차이로 30%를 넘길 수 있어 여유를 두시는 것이 안전합니다.
2. 계약서에 적을 것
토지와 건물 가액을 나눠 적고, 건물분에 부가세 별도라고 분명히 적어야 합니다. 부가세 포함 여부가 불분명하면 받은 돈에 부가세가 들어 있는 것으로 보아 매도인 부담이 됩니다. 특약에 건물분 공급가액과 부가세를 숫자로 적어 두세요.
3. 매수인 입장
매수인이 일반과세 사업자면 낸 부가세를 돌려받으므로 비율에 큰 관심이 없습니다. 개인이 주거용으로 사면 부가세가 그대로 비용이라 건물 가액을 낮추는 쪽을 반깁니다. 대신 건물 가액이 낮아지면 매수인의 감가상각 금액이 줄어듭니다.
4. 사업양도 여부
임대사업자가 매수인에게 임대사업을 그대로 넘기면 사업양도로 보아 부가세 없이 넘길 수 있습니다. 매매사업자가 판매용으로 보유한 오피스텔이라면 사업양도로 인정받기 어려워 부가세를 내는 것이 원칙입니다.
계약 전에 기준시가와 매수인의 사업자 여부를 채팅·전화상담으로 알려주시면 계약서에 적을 가액을 계산해 드리겠습니다.
근거: 부가가치세법 제10조, 제29조, 같은 법 시행령 제64조
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장윤성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
7일전
안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.
Q1. 계약서에 토지값과 건물값을 나눠 적으면 그 건물값에만 부가세 10%가 붙습니다. 다만 그 건물값이 기준시가 비율(감정평가를 받았다면 감정가 비율)로 나눈 건물값과 30% 이상 차이 나면 인정되지 않고 기준시가 비율로 다시 나눕니다. 그래서 30% 미만 차이 범위 안에서 건물값을 낮게 정해 부가세를 줄이는 방법이 이야기되는 것입니다.
Q2. 건물값을 낮추면 사는 사람이 비용으로 처리할 건물값도 줄어들기 때문에 계약 전에 사는 사람과 금액을 맞춰야 합니다. 사는 사람이 일반과세 사업자라 부가세를 돌려받는다면 부가세 부담이 크지 않고, 임대 중인 오피스텔을 사는 사람이 임대사업 그대로 이어받는다면 부가세 없이 넘기는 방법(사업 양도)도 있습니다.
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김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
7일전
안분계산하여 , 건물분 가액을 낮춘뒤 부가세율을 조율하는것은
정상적인 절세 방법으로 실무에서 자주 활용 됩니다 . 충분히 가능하며 가까운 세무사사무실에서 할수있는 정도의 업무입니다.
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김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
7일전
안녕하세요.
계약서에 토지·건물 가액을 구분해 적으면 그 금액을 인정하되, 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 안분계산으로 다시 계산합니다(부가세법 시행령 제64조). 따라서 건물가액을 안분액보다 30% 미만 범위에서 낮게 정하는 방식을 말하는 것으로 보입니다.
1. 기준 비율 확인: 6:4가 어떤 기준인지 먼저 보셔야 합니다. 비교 대상은 보통 감정가 또는 기준시가(오피스텔 고시 등) 비율로 안분한 가액입니다.
2. 30% 미만 유지: 예를 들어 안분상 건물가가 6억이라면 4.2억 초과로 정해야 인정됩니다. 경계선에 맞추면 단수 차이로 부인될 수 있어 여유를 두는 것이 안전합니다.
3. 매수인 협의: 건물가를 낮추면 매수인의 매입세액공제·감가상각비도 줄어들어 계약 단계에서 미리 합의가 필요합니다.
4. 대안 검토: 매수인이 임대사업을 그대로 승계한다면 사업의 포괄양도로 부가세 자체가 없을 수 있고, 매수인이 일반과세자라면 환급받을 수 있어 부담을 나눠 협상할 여지도 있습니다.
5. 기타: 총 매매가가 같으면 양도소득세 영향은 크지 않지만, 취득 시 건물분 매입세액 환급 여부 등에 따라 검토할 부분이 있습니다.
계약서 작성 전에 비율·금액을 확정해야 하니, 감정·기준시가 자료를 준비해 정식 상담 받아보시길 권해드립니다.
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이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
5일전
안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다
1. 건물·토지 가액 구분
토지와 건물을 함께 팔 때는 계약서에 적은 실지거래가액 구분을 원칙적으로 인정합니다. 다만 그 구분이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 인정하지 않고 안분가액으로 다시 계산합니다(부가가치세법 제29조제9항). "최대 30%"라는 말은 이 범위 안에서 건물가액을 조정할 수 있다는 뜻입니다.
예를 들어 기준시가 기준 건물 비율이 60%라면, 계약서상 건물가액을 안분가액보다 30% 미만으로 낮게 정하는 경우까지는 원칙적으로 인정됩니다. 다만 그 금액에 합리적인 근거가 있어야 합니다.
2. 먼저 검토하실 점
- 매수인이 오피스텔을 계속 임대사업에 쓴다면 사업의 포괄양도로 부가세 없이 거래할 수 있는지 검토해 보세요.
- 매수인이 일반과세자라면 부가세를 매입세액으로 환급받으므로, 부가세를 별도로 받는 조건으로 계약하는 방법도 있습니다.
- 계약서에 "부가세 별도" 여부와 건물·토지 가액을 반드시 적어 두세요.
매수인 유형(주거용·사업용)에 따라 유리한 방법이 달라지므로 계약 전에 상담받으시길 권합니다.
문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다
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박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
3일전
해당 오피스텔을 토지 건물 의 가액으로 안분하여 계산하므로 최대 로 깎을수있다가 아니라 원칙대로 신고하시는겁니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
AI로서 특정 세무사를 직접 연결하거나 일정을 조율해 드릴 수는 없습니다.
부가가치세법상 기준시가 비율의 ±30% 범위 내에서 건물분 가액을 낮춰 임의 안분하는 것은 합법적인 절세 방법으로 실무에서 자주 활용되므로, 인근 세무회계사무소나 온라인 세무사 매칭 플랫폼에 '오피스텔 매매 부가세 안분계산' 경험 유무를 직접 문의하여 상담 일정을 잡으셔야 합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.