자금조달계획서 전세보증금 질의

Question

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

위의 증빙자료는 준비해두는 것이 바람직합니다.

또한 2억 증여로 작성하신걸 보니 2어구언에 대해 증여세 신고를 할예정이신것 같은데 이때 과거 큰아버지에게 받은 0.3억원은 기한후 신고
이번에 아버지의 차용금을 증여로 돌리는 금액 1.7억원을 구분해서 신고하시는 것이 바람직합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론부터 말씀드리면, 일부 거래만 걸러 제출하는 방식으로 큰아버지 자금을 가리는 것은 권해드리기 어렵고, 지금이라도 해당 금액을 증여세 기한후신고로 정리하신 뒤 소명하시는 편이 안전합니다.

1. 제출 증빙
계획서에 '증여 2억'으로 기재하셨다면 소명의 핵심은 증여 사실입니다. 증여세 신고서(납부내역), 전세계약서와 보증금 반환 내역, 증여금 이체 내역 정도가 기본이고, 차용증·이자/원금 상환 내역은 기존 차용금을 증여로 전환(채무면제)한 경위를 설명할 때 보조자료로 쓰입니다.

2. 거래내역 필터링 제출
특정 거래 확인용으로 해당 부분만 내는 것 자체는 흔하지만, 기관이 전체 내역을 추가 요구하면 응해야 하고 거래 상대방 계좌 조회도 가능합니다. 누락이 드러나면 소명 신뢰도가 떨어지고, 거짓 소명은 과태료 및 국세청 통보 대상이 될 수 있습니다.

3. 큰아버지 0.3억
기타친족 증여로 10년간 1천만원 공제 후 2천만원에 10% 세율이 적용되어 본세는 약 200만원 수준으로 보이며, 기한후신고 시 무신고·납부지연 가산세가 붙지만 자진신고하면 무신고가산세가 일부 감면됩니다. 세무조사에서 적발되는 경우보다 부담이 훨씬 작습니다.

4. 아버지 증여분
2억 증여는 직계존속 공제 5천만원(10년 합산, 기존 증여 여부 확인 필요) 후 과세되니 신고·납부가 되었는지 함께 확인하시기 바랍니다.

금액과 가산세 계산, 소명서 작성은 정식 상담을 통해 함께 정리하시길 권해드립니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 제출 서류
소명 요청이 오면 전세보증금 0.7억원의 출처를 보여 주는 자료가 필요합니다. 적어주신 전세계약서, 차용증, 차용금 입금 내역, 원금 상환 내역, 잔금일 정리 내역 등이 일반적으로 요구됩니다. 특히 "2억 증여"로 기재한 부분은 증여세 신고서와 연결되어야 하니, 아버지 차용금과 증여의 관계를 정리해 두시는 것이 중요합니다.

2. 거래내역 필터링
특정인 거래만 골라 제출할 수는 있지만, 추가로 전체 거래내역을 요구받을 수 있습니다. 또 국세청은 금융자료를 별도로 확인할 수 있습니다. 일부만 제출하는 것으로 문제를 피하기는 어렵습니다.

3. 큰아버지 0.3억원
큰아버지(기타친족)에게서 받은 돈을 갚지 않았다면 증여로 볼 수 있습니다. 기타친족 증여재산공제는 1천만원이므로 나머지 2천만원에 증여세가 나옵니다.
지금이라도 기한후신고를 하시면 세액(약 200만원 수준)에 가산세가 붙는 정도로 정리됩니다. 소명 과정에서 드러나 결정되는 경우보다 부담이 훨씬 적습니다. 자금조달 소명 전에 정리하시길 권합니다.

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

소명 요청서에서 요구하는 조사 범위에 따라 달라집니다.
2026년 자금조달계획서 기재 항목 기준 필수 서류
전세보증금 (0.7억 원): 2022년 작성한 기존 전세계약서 사본 및 임대인으로부터 보증금을 반환받은 통장 입금 거래내역서
증여 (2억 원): 증여세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서(증여세 신고서) 및 증여세 납부 영수증/납세증명서

2022년 전세자금(2.7억 원)의 '원천 출처'까지 추가 소명을 요구받는 경우
부동산원에서 2022년 2.7억 원 전세보증금의 최초 형성 과정까지 추적하여 소명을 요구할 경우에는 말씀하신 서류들이 모두 증빙 자료로 활용될 수 있습니다

① 전세계약서 (2.7억 원 전체 계약 증빙)
② 차용증 (아버지 차용 1.7억 원 증빙)
③ 차용금 입금 은행 거래내역서 (2022년 입금 내역)
④ 차용금 원금상환 송금확인증 (4년간 2천만 원 상환 내역)
⑤ 전세대출 상환 내역 (7천만 원 상환 증빙)

그리고 만약 은행 거래내역서 및 송금확인증 제출시 해당기간 전체계좌거래내역이 아닌 아버지 이름으로만 필터링해서 그 계좌거래내역만 제출해도 괜찮을까요?
혹시 전체기간 입출금내역 추가요청하게 되면 큰아버지 0.3억을 들켜서 문제가 생기게될까 걱정입니다 ㅜ

--> 이부분은 계약금 지급일 전 14일 이전부터 잔금지급후 14일 이후까지 거래내역을 필터링 없이 제출하라고 합니다.
이부분에 해당하는 기간은 필터링하면 안되고, 그외에 이자지급한 내역 등 은 필터링해도 됩니다.

감사합니다.

(필요한 경우에 참고하세요)

1. 안녕하세요. 박잠득세무사입니다.
2. 국세청 부동산거래관리과 출신, 자금조달계획서 전문세무사입니다.  많은 상담과 소명자료 제출 대행
    경험이 있고, 상담에 매우 만족하십니다. 
  (국세청 발간책자 '자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.)

3  방법1(소명요구 대행방법)  [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.
(대행 수수료 : 1인당 99만원(2인 공동 198만원) 이며 이경우 상담수수료는 없으며,  상담수수료가 이미 발생 있으면  이부분 차감하겠습니다. )

4 방법2(본인작성분 상담방법) 본인이 작성한 소명서를 컨펌하시려면 상담으로 가능하겠으며 이때, 상담수수료는 1시간 기준 22만원 이며, 당사의 상담요금표를 적용합니다.

5  방법 3 (본인작성분 서면컨펌) 
 o 본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법이며 이경우 수수료는 1명당 44만원(2명 공동 88만원) 입니다. .

6. 증여세신고를 해야할 경우, 신고대행비용은 은 별도입니다.(1건당 33만원)

감사합니다.

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