자금조달계획서 전세보증금 및 차용금 질의드립니다

Question

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 질문 내용 상의 증빙이 전부 다 필요할까요? ]

모든 경우에 다섯 가지 자료를 일률적으로 제출하는 것은 아니며, 소명요청서에 기재된 범위에 따라 달라집니다.

다만 전세계약서, 차용증, 차입·상환내역은 미리 준비하시고, 전세보증금 반환내역과 전세대출 상환내역도 함께 확보하시는 것이 좋습니다.

소명요청이 들어오는 부분에 대해서는, 자금조달계획서 상 "논리적인 흐름"이 다소 이상한 부분에 대해 요청하는 경우가 많으므로 이 점 참고 부탁드리겠습니다.

[ Q2. 전체 계좌내역이 아닌 아버지와의 거래만을 필터링해서 제출해도 괜찮을까요? ]

해당 부분은 관계 부처에서 어떤 거래 내역을 요청하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

만약 전체 내역을 요구한다면 전체내역을 회신해주셔야하지만, 아버님과의 거래 관계에 대한 증빙을 요구한다면 해당 거래만 필터링해서 제출하셔도 괜찮습니다.

별다른 고지 없이, 거래내역을 먼저 제출하시는 경우에도 필터링해서 제출하셔도 괜찮습니다.

[ Q3. 소득 대비 차용이 과다한 점 때문에 불안한데, 신용대출과 전세보증금으로 곧장 상환할까요? ]

차용금이 소득 대비 현저히 낮은 경우라면, 말씀해주신 방법을 고려해보실 수도 있습니다.

다만 무조건 소득이 차용 대비 부족하다고 해서 차용으로 인정되지 않는 것은 아니고, 실제 이자 · 원금 상환 내역을 철저히 증빙하고, 일정한 주기로 지급하시는 경우라면 무조건 증여로 추정되지는 않습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

김주성 · Answer

1. 소명자료: 5가지 모두 준비 필요합니다. 차용의 실질 입증(원금 수수·이자/원금 상환 흐름)이 핵심이므로 전세계약서·차용증·입금내역·상환송금확인 전부 기본 요구자료입니다.

2. 필터링 제출: 초기 소명 시 아버지 명의만 필터링 제출 가능합니다. 다만 추가소명 단계에서 전체 계좌거래내역 요구 가능성이 있고, 그 경우 큰아버지 0.3억 노출 → 무신고 증여로 증여세 + 무신고가산세(20%) 리스크가 있습니다. 22년 거래이므로 부과제척기간(10년) 내입니다. 사전에 기한후신고(가산세 감면)를 검토하시는 것이 방어적으로 유리합니다.

3. 잔금일 1억 상환: 자금조달계획서와 상이해도 실제 자금흐름으로 소명 가능하므로 법적으로는 문제없습니다. 차용 과다 이슈 완화에 도움이 됩니다 향후 신용대출과 전세보증금을 부모님께 증여받아서 상환하지 말로 자력으로 상환 하시면됩니다

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
거래내역을 걸러 내는 문제보다 먼저 정리할 것이 있습니다. 계획서의 증여 2억은 아버님 돈과 큰아버님 0.3억을 합친 금액으로 보이는데, 두 돈은 증여일과 공제가 다릅니다. 큰아버님 돈은 2022년 입금일에 받은 증여이고, 부모님 증여와 합산하지 않고 따로 계산하며 공제는 1천만 원입니다(상속세 및 증여세법 제47조 제2항, 제53조). 아버님 돈은 2022년 차용이 실제로 인정된다면 갚을 의무를 면제받는 구조라 같은 법 제36조 제1항에 따라 「그 면제 … 를 받은 날을 증여일로」 봅니다. 이때 증여가액은 이미 갚은 부분을 뺀 남은 채무라 계획서 금액과 맞는지도 보셔야 하고, 차용으로 인정되지 않으면 2022년 증여가 되어 큰아버님 돈과 같은 처지가 됩니다.

1. 증빙 — 제출 범위는 요청서가 정합니다. 차용증과 입금·상환 내역은 「처음엔 빌린 돈이었고 이번에 면제받았다」는 경위를 보여 주는 자료라 준비해 두시고, 중심은 증여세 신고서입니다.

2. 필터링 — 요청받은 범위만 내는 것은 가능하지만, 계획서에 증여 2억으로 적은 이상 그중 0.3억의 출처도 결국 설명하셔야 합니다. 걸러 낸다고 과세권이 사라지지도 않습니다. 증여세를 신고하지 않으면 부과제척기간은 10년이 아니라 15년입니다(국세기본법 제26조의2 제4항 제2호). 무신고가산세 감면은 신고기한 후 6개월 안의 기한후신고에만 있어(같은 법 제48조 제2항 제2호) 2022년 증여에는 해당하지 않지만, 늦출수록 가산세가 쌓이니 소명·조사에서 드러나기 전에 신고하는 편이 낫습니다.

3. 잔금일 상환 — 실제 자금 흐름대로 소명하면 계획서와 달라도 설명은 됩니다. 남는 부모님 차용금은 이자가 핵심입니다. 무이자나 낮은 이자로 빌려 적정이자율과의 차이가 연 1천만 원 이상이면 그 이익이 증여가 되고(상속세 및 증여세법 제41조의4), 아버님·어머님으로 나눠 빌려도 이 한도가 두 배가 되지는 않습니다. 정해진 날 계좌로 이자를 보낸 기록이 차용의 실질을 받쳐 줍니다.

큰아버님 돈의 입금 내역과 아버님 차용 내역을 채팅·전화상담으로 알려주시면 기한후신고와 채무면제 신고 시점을 함께 정리해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

큰아버지께 받은 3천만원은 지금 증여세 기한후신고로 정리하시는 게 가장 안전합니다. 소명 자료를 아버님 이름으로만 걸러 내는 방법은 권하지 않습니다.

1. 제출 자료
적으신 다섯 가지가 기본입니다. 소명 요청은 보통 항목을 정해서 오니 요청받은 범위대로 내시면 됩니다.

2. 거래내역을 걸러 내는 문제
요청 범위 안에서 해당 거래만 발췌해 내는 건 흔한 일입니다. 다만 나중에 전체 내역을 다시 요구받으면 그때 3천만원이 나오고, 감추려 한 정황까지 더해집니다. 큰아버지 증여는 친척 공제 1천만원을 빼면 세금이 200만원 안팎에 가산세가 붙는 규모입니다. 먼저 신고해 두면 오히려 그 돈의 출처 증빙이 됩니다. 소명 요청을 받기 전에 정리해 두면 소명 자료와 신고 내용이 처음부터 맞습니다.

3. 계획서의 증여 금액
2022년 아버님께 빌린 돈을 이번 계획서에 증여로 적으셨다면 그 부분은 빚을 면제받은 증여가 됩니다. 큰아버지 돈은 부모님 증여가 아니니 따로 적어야 맞습니다. 계획서에 적은 부모님 증여 3억원은 증여세 신고서가 있어야 증빙이 되므로 기한 안에 꼭 신고하셔야 합니다.

4. 잔금일 조기 상환
세전 소득 1억원에 부모님 차용 4억원이면 갚을 능력이 쟁점이 됩니다. 잔금일에 신용대출과 남는 보증금으로 1억원을 바로 갚는 건 실제 상환이라 차용을 인정받는 데 도움이 됩니다. 계획서와 달라진 부분은 상환 내역으로 설명하면 됩니다. 남은 3억원도 매달 갚는 기록을 이어 가셔야 하고, 갚는 동안 부모님께 다시 돈을 받으면 상환으로 인정받기 어렵습니다.

자금조달계획서 사본과 이체 내역을 채팅·전화상담으로 보여주시면 증여 신고 범위와 소명 자료 순서를 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제36조, 제45조, 제53조, 국세기본법 제45조의3

김나은 · Answer

안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.

큰아버지께 받으신 3,000만원은 지금이라도 신고하시는 것을 권해드립니다. 계좌를 걸러서 제출하는 방식으로 가리시는 것은 도와드릴 수 없고, 실무적으로도 효과가 없습니다.

소명 요청이 오면 담당자는 자금 흐름 전체를 봅니다. 아버님 이름으로만 필터링해 제출하시면 오히려 추가 자료를 요구받게 되고, 그 과정에서 가려진 부분이 드러나면 단순 미신고가 고의 은폐로 평가됩니다. 가산세율이 달라지는 지점입니다.

3,000만원은 기타친족 공제 1,000만원을 빼면 2,000만원이 과세 대상이라 본세는 194만원 수준입니다. 지금 기한후신고를 하시면 가산세가 붙어도 부담이 크지 않지만, 조사에서 먼저 나오면 금액이 달라집니다.

제출 서류는 말씀하신 다섯 가지가 맞습니다. 전세계약서, 차용증, 차용금 입금 내역, 원금 상환 내역, 잔금일 거래내역 모두 준비하십시오. 차용이 실제로 이행되고 있다는 점을 보여주는 자료라 하나라도 빠지면 차용 자체를 다투게 됩니다.

잔금일 상환은 권해드리지 않습니다. 자금조달계획서와 다르게 움직이시면 그 자체가 소명 대상이 됩니다. 차용액이 소득 대비 많아 걱정되신다면 상환 스케줄을 현실적으로 잡으시고 매월 이행하시는 편이 낫습니다.

차용증 조건과 상환 능력에 따라 달라질 수 있으니, 소명 자료를 제출하시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.

현) 부산 상속증여연구소 연구소장
현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
전) 국세심사위원
전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

김주용 · Answer

안녕하세요.

말씀하신 5가지 증빙은 소명 시 대부분 요구되는 자료이므로 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다. 다만 큰아버지 0.3억은 숨기기보다 지금 정리하시는 편이 안전합니다.

1. 증빙
전세계약서, 차용증, 차용금 입금내역, 원금·이자 상환내역, 잔금일 자금 흐름이 핵심입니다. 차용은 '실제 상환되고 있다'는 내역이 가장 중요합니다.

2. 계좌내역 필터링
요청 범위에 맞춰 일부 내역만 내는 것 자체는 가능하지만, 추가로 전체 내역을 요구받을 수 있고 국세청은 별도로 금융거래를 조회할 수 있습니다. 숨긴 것으로 확인되면 신고불성실 가산세 등 불이익이 커지므로 권하지 않습니다.
큰아버지 0.3억은 상환이 없어 증여로 볼 소지가 큽니다. 기타친족 증여공제 1천만원을 빼면 과세표준 2천만원, 세액 약 200만원 수준에 가산세가 붙는 정도로 보이니, 소명 전에 증여세 기한후신고로 정리하시는 방안을 검토해 보세요. 실제 차용이라면 지금이라도 차용증과 상환을 시작하셔야 합니다.

3. 잔금일 부모님 차용금 일부 상환
소득 대비 차용 4억이 많아 보이는 것은 사실이므로, 신용대출 등 본인 자금으로 일부를 상환하는 것은 차용의 실질을 보여주는 데 도움이 됩니다. 계획서와 금액이 달라지는 부분은 소명 시 자금 흐름으로 설명하시면 됩니다. 남은 차용금은 약정대로 이자(적정이자율 4.6% 기준 판단)와 원금을 꾸준히 상환하셔야 증여로 재판단되지 않습니다.

4. 참고
부모님 증여 3억의 증여세 신고(혼인공제 적용 여부 포함)가 완료되었는지도 확인하시기 바랍니다.

금액이 크고 사후관리 대상이 될 가능성이 높으니 정식 상담으로 전체 자금흐름을 점검받으시길 권합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

소명 요청서에서 요구하는 조사 범위에 따라 달라집니다.
2026년 자금조달계획서 기재 항목 기준 필수 서류
전세보증금 (0.7억 원): 2022년 작성한 기존 전세계약서 사본 및 임대인으로부터 보증금을 반환받은 통장 입금 거래내역서
증여 (2억 원): 증여세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서(증여세 신고서) 및 증여세 납부 영수증/납세증명서

2022년 전세자금(2.7억 원)의 '원천 출처'까지 추가 소명을 요구받는 경우
부동산원에서 2022년 2.7억 원 전세보증금의 최초 형성 과정까지 추적하여 소명을 요구할 경우에는 말씀하신 서류들이 모두 증빙 자료로 활용될 수 있습니다

① 전세계약서 (2.7억 원 전체 계약 증빙)
② 차용증 (아버지 차용 1.7억 원 증빙)
③ 차용금 입금 은행 거래내역서 (2022년 입금 내역)
④ 차용금 원금상환 송금확인증 (4년간 2천만 원 상환 내역)
⑤ 전세대출 상환 내역 (7천만 원 상환 증빙)

그리고 만약 은행 거래내역서 및 송금확인증 제출시 해당기간 전체계좌거래내역이 아닌 아버지 이름으로만 필터링해서 그 계좌거래내역만 제출해도 괜찮을까요?
혹시 전체기간 입출금내역 추가요청하게 되면 큰아버지 0.3억을 들켜서 문제가 생기게될까 걱정입니다 ㅜ

--> 이부분은 계약금 지급일 전 14일 이전부터 잔금지급후 14일 이후까지 거래내역을 필터링 없이 제출하라고 합니다.
이부분에 해당하는 기간은 필터링하면 안되고, 그외에 이자지급한 내역 등 은 필터링해도 됩니다.

감사합니다.

(필요한 경우에 참고하세요)

1. 안녕하세요. 박잠득세무사입니다.
2. 국세청 부동산거래관리과 출신, 자금조달계획서 전문세무사입니다. 많은 상담과 소명자료 제출 대행
경험이 있고, 상담에 매우 만족하십니다.
(국세청 발간책자 '자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.)

3 방법1(소명요구 대행방법) [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.
(대행 수수료 : 1인당 99만원(2인 공동 198만원) 이며 이경우 상담수수료는 없으며, 상담수수료가 이미 발생 있으면 이부분 차감하겠습니다. )

4 방법2(본인작성분 상담방법) 본인이 작성한 소명서를 컨펌하시려면 상담으로 가능하겠으며 이때, 상담수수료는 1시간 기준 22만원 이며, 당사의 상담요금표를 적용합니다.

5 방법 3 (본인작성분 서면컨펌)
o 본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법이며 이경우 수수료는 1명당 44만원(2명 공동 88만원) 입니다. .

6. 증여세신고를 해야할 경우, 신고대행비용은 은 별도입니다.(1건당 33만원)

감사합니다.

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*** 세무사 답변 
2일전

세무 Q&A

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