아파트 양도세 비과세 요건

Question

문용현 · Answer

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

어머니와 아버지는 부부관계이므로 사망 전까지 동일세대로서 1세대 2주택자에 해당하는 것입니다.

따라서 어머니께서 동일세대였던 아버지의 주택을 상속받고,

어머니 노원구 아파트를 양도하더라도 1세대 1주택 양도세 비과세는 불가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이아히둡 · Answer

납세자의 걸음에 평강을, 안녕하세요 평강세무회계입니다.

현재 기재해주신 내용을 봤을 때 비과세는 어렵습니다

어머니와 질문자님이 아버지와 "동일세대"였으므로, 상속받은 송파 아파트는 일반주택 비과세를 인정하는 상속주택 특례 대상이 아닙니다. 
상속주택 특례의 경우 별도세대에게 일시적 2주택으로 보는 제도이기 때문입니다.

동일세대 상속은 동거봉양 합가만 예외입니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항 단서, 부동산거래관리과-0840, 2011.10.05) 상속 전부터 이미 세대가 2주택이었기 때문에
노원은 1세대 2주택 양도로 봅니다.

감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

9월 8일 노원 매도 때도 60% 지분을 가진 본인이 어머님과 같은 세대였다면, 어머님 지분이 40%라는 이유만으로 송파 아파트를 세대 주택 수에서 빼기는 어렵습니다. 이 경우 노원과 송파 두 채로 보고 상속주택 특례를 따집니다.

아버님 상속 때도 같은 세대였다면 상속주택 특례는 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에 인정됩니다. 합치기 직전 두 세대가 각각 집 한 채를 갖고 있었는지, 합칠 때 부모님 중 한 분이 60세 이상이었는지, 송파 아파트를 합치기 전부터 아버님이 갖고 계셨는지를 확인해야 합니다.

양도 때 세대가 나뉘어 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다. 주민등록 세대 이력과 실제 거주, 송파 등기와 합가 이력을 보고 확정할 수 있습니다.

김현준 · Answer

안녕하세요.

다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

문의에 답변드립니다.

상속주택특례는 동일세대원으로 부터 상속받는 경우는 적용이 되지 않습니다.
따러서, 양도일 기준 1세대 2주택을 보유한 상태로 보아 비과세는 적용받지 못할 것으로 사료 됩니다.

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

이혜린 · Answer

안녕하세요.
세무회계 태린 이혜린 대표세무사입니다.

말씀해 주신 내용에 따르면, 어머님의 노원구 아파트 양도일인 2026년 9월 8일 당시 어머님과 아드님이 동일세대에 해당하셨다면 1세대 1주택 비과세 적용은 어려울 것으로 판단됩니다.
일반적으로 상속으로 인해 1세대가 2주택이 된 경우, 상속개시 이전부터 보유하던 일반주택을 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다.

그러나 질문자님의 경우 동일세대원으로부터 주택을 상속받은 경우에 해당하므로 일반적인 상속주택 특례를 적용하기는 어렵습니다.

다만, 상속 당시 주택 보유 현황과 세대 구성, 양도일 현재 세대 관계 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 사실관계에 대한 검토가 필요합니다.
상속주택이 포함된 양도소득세 신고는 비과세 특례와 주택 수 판단이 복잡한 만큼, 관련 규정을 정확하게 검토하는 것이 중요합니다.

추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.

감사합니다.

한빈 · Answer

■ 9. 8.에 잔금까지 마치신 것으로 보면, 노원구 아파트는 비과세가 어렵습니다. 대신 세금 크기를 가르는 건 '중과'(세율 +20%p)가 붙느냐입니다.

▶ 비과세가 어려운 이유
비과세는 사람이 아니라 '세대' 기준으로 주택 수를 셉니다. 아버님 생전에도 세대가 송파·노원 2채를 갖고 있었고, 상속 뒤에도 어머님과 질문자님이 한 세대라 2채 그대로입니다.

① 상속주택 특례: 상속 당시 같은 세대였다면 적용되지 않습니다(부모님 봉양을 위해 세대를 합친 경우만 예외).
② 공동상속주택 특례: 어머님 지분은 40%지만, 60%를 가진 질문자님이 같은 세대라 송파 아파트도 세대의 주택으로 셉니다. 대법원도 상속 당시 같은 세대가 함께 받은 주택은 이 특례 대상이 아니라고 봤습니다(2023두53799).
③ 일시적 2주택: 세대가 원래 갖고 있던 집이 세대 안에서 상속된 것이라 '새 집 취득'으로 보지 않습니다(국세청 사전-2023-법규재산-0464).

▶ 현 상황에서는 중과 여부를 따져봐야 합니다.
노원구는 양도일 현재 조정대상지역이라, 1세대 2주택이면 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 빠집니다.
다만 아래 중 하나에 해당하면 중과에서 제외됩니다.
① 토지거래허가 대상: 2026. 5. 9.까지 허가 신청 후 허가·계약, 계약일부터 6개월 안에 잔금(5. 10. 이후 계약이면 11. 9.까지)
② 허가 대상이 아닌 경우: 5. 9.까지 계약하고 계약금 수령, 계약일부터 6개월 안에 잔금

▶ 2002년 취득 경위를 한 번 확인해보세요.
어머님이 2002. 12. 31.까지 건설사와 직접 첫 분양계약을 하고 계약금을 낸 새 아파트라면(분양권을 사서 취득한 경우는 제외), 취득 후 5년 동안 오른 부분(기준시가 비율로 계산)을 과세 대상에서 빼는 신축주택 특례 대상일 가능성이 있습니다. 이 감면 대상 주택은 중과가 적용되지 않을 겁니다.

▶ 지금 하실 일
예정신고·납부 기한은 2026. 11. 30.입니다.
① 이번 매매계약서의 계약일, 토지거래허가 신청일·허가일
② 2002년 취득 계약서(건설사와 맺은 첫 분양계약인지, 계약일·취득가액)

※ 근거: 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항
※ 근거: 소득세법 제95조 제2항·제104조 제7항, 소득세법 시행령 제167조의10 제1항
※ 근거: 조세특례제한법 제99조의3

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

상속받을 당시 아버지와 어머니가 같은 세대였다면 송파 아파트는 상속주택 특례나 공동상속주택 소수지분 특례를 적용받기 어렵습니다.
그러면 노원 아파트 양도 당시 1세대 2주택으로 보아 비과세가 어려울 가능성이 높습니다

다만 세대 구성과 보유 경위에 따라 달라질 수 있으니 비과세 여부는 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론적으로 말씀하신 사실관계만 보면 노원구 아파트는 1세대 1주택 비과세나 상속주택 특례를 적용받기 어려운 것으로 보입니다.

1. 동일세대원으로부터의 상속
상속주택 특례(상속주택을 주택수에서 제외하고 일반주택 비과세)는 별도 세대였던 피상속인으로부터 상속받은 경우에 적용됩니다. 아버님과 어머니, 질문자분이 상속개시 당시 동일세대였다면 이 특례는 적용되지 않습니다.

2. 상속 전부터 2주택
상속 이전에도 같은 세대가 송파(아버님)와 노원(어머니) 2주택을 보유한 상태였고, 상속 후에도 어머니(40%)와 질문자분(60%)이 같은 세대라면 송파 아파트 전체가 세대의 주택으로 계산됩니다. 따라서 양도 당시 1세대 2주택에 해당할 가능성이 높습니다.

3. 중과 여부 점검(중요)
서울은 조정대상지역이고 다주택자 양도세 중과 한시 유예가 2026.5.9.자로 종료된 것으로 알려져 있어, 9월 양도분은 중과(기본세율+20%p, 장기보유특별공제 배제) 대상인지 확인이 필요합니다. 중과 배제 사유(계약일·경과조치, 기준시가 요건 등)에 해당하는지에 따라 세액 차이가 크니 꼭 함께 검토하세요.

4. 확인하실 점
- 상속개시 당시 아버님과 실제로 생계를 달리한 사정이 있었는지(주민등록이 아닌 실질 기준)
- 양도일 현재 질문자분이 별도 세대로 분리되어 있었는지
- 노원 아파트 매매계약일과 잔금일

양도일이 9월이라면 신고기한은 11월 말일입니다. 기한이 가까우니 취득·양도 계약서와 주민등록초본을 준비해 정식 상담을 받아보시길 권해드립니다.

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