형식은 행정 서류이지만 실제로는 자금출처조사의 출발점입니다. 제출된 자료는 국세청에 공유되며, 소득이 불분명한 자금으로 집을 사는 행위, 가족 간 편법 증여, 사업자대출의 주택 구입 전용을 사전에 막기 위한 수단으로 쓰입니다. 국세청에서 34년간 근무한 경험에 비추어 보면, 이 서류에 적은 숫자가 몇 년 뒤 자금출처 소명 요구서의 첫 줄이 됩니다.
■ 서식 구성 (부동산거래신고법 시행규칙 별지 제1호의3서식)
※ 서식은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받을 수 있고, 부동산거래 관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 바로 입력할 수도 있습니다.
2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역이 되면서, 수도권 핵심 지역에서는 사실상 금액과 무관하게 제출 대상이 되었습니다.
참고로 오피스텔은 건축법상 업무시설이어서 제출 대상인 '주택'에 해당하지 않습니다.
대출 세분화: 사업자대출을 별도 항목으로 분리하고, 금융기관명까지 기재합니다.
계약서·계약금 증빙 첨부: 중개 거래 신고 시 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙 첨부가 의무화되었습니다(직거래는 첨부 의무 없음).
토지거래허가구역 증빙 강화: 투기과열지구와 마찬가지로 증빙서류 제출이 필요해졌습니다.
② 부부 공동명의는 각자 제출
공동명의자는 각자 작성하되, 두 사람의 합산 금액이 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분율과 각자의 실제 자금 부담이 맞지 않으면 배우자 간 증여 문제가 생깁니다. 배우자공제(10년 6억원) 범위인지 먼저 확인하세요.
③ '증여'냐 '차용'이냐는 계약 전에 결정
세무당국은 가족 간 금전 거래를 원칙적으로 증여로 봅니다. 차입금으로 인정받으려면 차용증, 적정이자율(연 4.6%), 매월 실제 이자 송금 내역, 원금 상환 계획을 갖춰야 합니다. 약 2억 1,700만원까지는 무이자여도 연간 이자 이익이 1천만원 미만이어서 증여세가 부과되지 않지만, 상환 능력은 따로 소명해야 합니다. 실무에서는 상환 능력이 없는 차용이 가장 많이 증여로 전환될 수 있습니다.
④ 사업자대출을 주택 구입에 쓰면 이중 리스크
국세청은 자금조달계획서 등으로 모은 자료를 바탕으로 사업자대출 유용 의심 사례를 골라, 관련 사업체까지 조사를 확대하겠다고 밝혔습니다. 대출 회수에 더해 이자 비용 필요경비 부인, 사업소득 누락 조사로 번질 수 있습니다.
⑤ 현금 비중이 크면 소명 대상 1순위
'현금' 비중이 높을수록 자금출처 소명 대상이 될 가능성이 커지므로, 금융기관 거래 내역으로 입증할 수 있는 자금 위주로 기재하는 것이 원칙입니다. 계약 직전에 거액이 입금되었다면 그 원천에 대한 자료를 미리 준비해 두세요.
⑥ 입주계획은 '약속'입니다
입주계획란은 단순 체크 항목이 아닙니다. 토지거래허가구역에서는 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 있고, 위반하면 이행강제금 부과나 허가 취소로 이어질 수 있습니다. 전입 여부뿐 아니라 전기·수도·가스 사용량과 현장 조사까지 확인하며, 미이행 시 취득가액의 최대 10% 이행강제금이 매년 반복 부과됩니다. 세입자가 있는 집이라면 실거주 유예 제도를 확인해야 합니다.
최근 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 연장되고 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 유예가 인정되었습니다. 또한 기재한 입주계획은 향후 1세대1주택 비과세 거주요건 판단과도 연결되므로 일관성을 유지해야 합니다.
⑦ 과태료와 그 뒤의 세무조사
자금조달계획서나 증빙자료를 제출하지 않으면 500만원 과태료가 부과되고, 거래가격 외 사항을 허위로 신고하면 거래가격의 2% 상당 과태료가 부과됩니다. 그러나 진짜 부담은 과태료가 아니라 이후의 증여세 추징과 부정행위 시 40% 가산세입니다. 국세청은 대출 없이 집을 산 현금부자, 사인 간 채무가 과다한 사람, 30억원 이상 초고가 주택 취득자 등을 조사 대상에 포함했습니다.
많은 분이 "계획서 잘 내고 과태료 안 냈으니 끝났다"고 생각합니다. 그러나 두 절차는 같은 돈(주택취득자금의 출처)을 보지만, 근거법·담당기관·목적·강도가 전혀 다릅니다.
(제공: 박잠득 세무사)
② '2차적 자금출처'가 핵심 차이입니다
계획서 단계에서는 "예금 3억원, 예금잔액증명서 제출"로 끝납니다. 세무조사에서는 그 3억원이 통장에 어떻게 들어왔는지, 부모 계좌에서 왔다면 부모는 그 돈을 어디서 마련했는지까지 거슬러 올라갑니다. 계획서를 무사히 통과했다고 해서 자금출처가 인정된 것은 아닙니다.
③ 두 절차는 '통보'로 연결됩니다
계획서 자체에 국세청 등 관계기관에 통보될 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다. 지자체·국토부 합동조사에서 탈세 의심 거래로 분류되면 국세청에 넘어가고, 국세청은 증여세 신고기한이 지난 뒤 이를 분석해 조사 대상을 고릅니다. 반대로 국세청의 자금출처조사는 국세청 자체 계획으로 선정·진행됩니다. 결국 계획서 제출 → (지자체 소명) → 국세청 통보 → 자금출처조사의 흐름을 염두에 두어야 합니다.
④ 입증 책임은 매수인에게 있습니다
상증법 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 추정하지 않습니다. 즉 취득자금의 80% 이상(또는 미입증액 2억원 미만)은 스스로 입증할 수 있어야 한다는 뜻입니다. 계획서를 쓸 때부터 이 기준을 염두에 두고 증빙을 모아 두어야 합니다.
주택취득자금조달계획서 작성부터 지자체 소명서, 한국부동산원 자료제출 안내문 대응까지! 첫 단추를 어떻게 꿰느냐에 따라 수천만 원의 세금이 좌우됩니다.
국세청 34년 베테랑, 자금출처조사 교재 집필자 박잠득 세무사와 상의하시고 안전하고 확실하게 해결하시기 바랍니다.
사무실 위치: 서울특별시 광진구 능동로 351, 4층 (세무법인 이화 삼성지점)
상담 예약: 사전 유선 예약 필수 (상담 폭주로 인해 순차적 배정)
(예약전화 : 02-538-1278)
(※ 최근 자금출처 소명 안내문 접수로 인한 상담 문의가 많습니다.
제출 기한이 정해진 분들은 서둘러 문의해 주시기 바랍니다.)
주택취득자금조달계획서 작성부터 지자체 소명서, 한국부동산원 자료제출 안내문 대응까지! 첫 단추를 어떻게 꿰느냐에 따라 수천만 원의 세금이 좌우됩니다.
국세청 34년 베테랑, 자금출처조사 교재 집필자 박잠득 세무사와 상의하시고 안전하고 확실하게 해결하시기 바랍니다.
사무실 위치: 서울특별시 광진구 능동로 351, 4층 (세무법인 이화 삼성지점)
상담 예약: 사전 유선 예약 필수 (상담 폭주로 인해 순차적 배정)
(예약전화 : 02-538-1278)
(※ 최근 자금출처 소명 안내문 접수로 인한 상담 문의가 많습니다.
제출 기한이 정해진 분들은 서둘러 문의해 주시기 바랍니다.)
감사합니다.
