안녕하세요.

오래된 주택의 경우 간혹 매매계약서가 없는 경우가 있습니다. 이때는 취득금액에 대한 증빙이 없기 때문에 세법에서는

매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 취득가액을 적용하고 있습니다(위택스에서 취득세 납부내역 조회하여 과세표준이 취득가액으로 볼 수 있습니다.)
필요경비 또한 원칙은 자본적지출(자산의 효익을 증대시키는 비용), 양도비용 등 실제 비용이 원칙이나 이를 입증할 수 없는 경우 필요경비개산공제 라는 규정을 통해 일부 인정받을 수 있습니다.

예를 들어 매매사례가액, 감정가액에 대해 확실하지 않은 경우 환산해서 취득가액을 적용하는 규정을 설명드리겠습니다.
환산취득가액은 아래와 같이 계산이 됩니다.
예시) 환산취득가액(6천7백만원) = 매도가액(2억원) × 취득 시 기준시가(5천만원) / 매도 시 기준시가(1.5억원)

이렇게 계산하셔서 취득가액을 더 높게 산정할 수 있는지 검토가 필요할 것으로 판단되고,

필요경비개산공제라는 규정은 건물의 경우 취득당시 기준시가의 3%(미등기자산은 0.3%)를 적용해 비용인정을 할 수 있습니다.

안녕하세요 세무그룹 태신 김홍식세무사입니다.
취득가액을 모르는 경우 세법상 주택공시가격을 기준으로 환산하여 취득가액을 산정하도록 되어 있습니다.
주택 수리비의 경우 수리하는 case별로 인정여부가 결정되나 영수증이 없는 경우에는 공제 받기 어렵습니다.
ex> 도배, 장판은 불인정, 베란다확장공사 인정

안녕하세요

취득가액을 모르시면 환산취득가액이나 기준시가를 적용합니다

주택수리비도 무조건 인정되는건 아니고 어느 비용이냐에 따라서 공제 가능합니다

환산취득가액이라는 것을 적용하여 세법에서 계산방법을 별도로 두고 있습니다.
환산취득가액 사용 시 주택수리비등 자본적지출액은 적용이 안됩니다.

취득가액을 모르거나 입증할 수 없는 경우, 환산취득가액(양도당시 기준시가 대비 취득당시 기준시가)을 통해 취득가액이 인정됩니다.
주택 관련 필요경비(인테리어비용 등)은 실제취득가액을 통해 양도세를 신고하는 경우에만 적용 가능합니다. 환산취득가액을 통해 양도세를 신고하는 경우 인정받을 수 없습니다.

안녕하세요 마재철세무사입니다

30년 이상 된 주택의 취득가액이 불분명한 경우
환산취득가액을 적용할 수 있습니다

그리고 수리비용 영수증이 없다면
계약서/견적서, 이체확인증, 입금증 등 실제로 지급한 사실을 증명가능한 다른 자료로 공제 가능합니다

감사합니다

안녕하세요

세무회계 신호 김기호 세무사입니다.

부동산 실거래가 등기 제도가 시행 된 2006년 전 거래로 등기부상 실거래가를 확인할 수 없으며

매매계약서 분실 등으로 취득가액을 확인 할 수 없는 경우 소득세법에는 환산가액을 취득가액으로 하도록 적용하고 있습니다.

또한, 취득가액을 환산취득가액으로 적용하는 경우 수리비등 실제 지출한 경비는 필요경비로 인정 받을 수 없고 개산공제라는 규정을 통해

일정금액을 필요경비로 산정합니다

참고하실 수 있도록 관련법령 첨부드립니다.

감사합니다. 좋은 하루 보내세요 :)



■ 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2020. 6. 9.>

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

아주 오랜전 취득이라 취득가액을 모르는 경우
환산취득가액을 산출하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.

아예 0원을 취득가액으로 가진않구요 현재의 기준시가와 당시의 기준시가를 비교하여 "환산취득가액"을 산정하게 될 것입니다.

양도세법상 실제 취득가액을 모르는경우 세법상 매매거래가격, 감정가액, 환산취득가액 등 순서로 취득가액을 산정하여 계산하도록 정해져있습니다.

따라서 환산취득가액으로 평가하는 경우 주택수리비 영수증 등 대신 필요경비개산공제로서 취득시기준시가의 3%의 세법상 인정금액이 따로 있습니다

자세한 상담은 양도세 신고 담당 세무새디리인에게 받으시길 추천드립니다

취득시 계약서를 분실 하였을 경우 세법에서는 환산취득가액을 적용합니다. 양도가액에서 취득당시 기준시가와 양도당시 기준시가 비율로 안분해서 계산합니다. 주택 수리비의 경우 자본적 지출의 경우 공제가 가능합니다. 영수증이 없을 경우에도 금융거래 등을 통하여 거래 사실을 확인 할 수 있는 경우에는 공제가 가능 합니다.(이경우에도 견적서 등 세부 내역은 있어야 합니다)