찾아줘세무사

1) 매도 예정 주택의 비과세 여부
12년간 보유 및 거주했으므로 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족합니다.
그러나 주거용 오피스텔 보유로 인해 1세대 1주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

2)오피스텔의 주택 수 포함 여부
2018년 10월 30일에 계약한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주될 가능성이 높습니다.
2020년 8월 12일 이전 취득 계약을 체결한 주거용 오피스텔은 주택 수에서 제외되는 예외 규정이 있으나, 소유권 이전일(2020년 9월 23일)이 기준일 이후이므로 적용되지 않을 수 있습니다.

3)양도세 중과 여부
다주택자로 간주되어 중과될 여지가 보입니다.

안녕하세요.

강태훈세무사입니다.

1) 과세대상 같습니다.
2) 장기임대주택요건 충족하는 경우 현재 오피스텔은 주택수에서 제외하고있습니다.
3) 중과대상은 아니고 기본세율 적용하는것으로 판단됩니다.

감사합니다.

안녕하세요.
은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

현재 아래와 같이 3개의 주택을 보유하고 계신 상황으로 A 주택을 양도하실 예정인 것으로 생각됩니다.
-A주택(거주주택) : 2012년 경 취득 12년 보유, 12년 거주
-B주택(임대주택) : 2020 임대사업자등록
-C주택(신규주택) : 2024.8. 취득

1. 비과세 적용 여부
A주택 매도 시 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도 특례 요건을 충족하여 B주택을 주택 수에서 제외하고,
일시적 2주택 요건을 충족할 경우 아래의 예규에 따라 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 생각됩니다.


장기임대주택 특례와 일시적2주택 특례 중복적용 1세대 1주택 비과세
거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 대체주택을 취득하고, 거주주택을 양도한 경우 장기임대주택특례와 일시적2주택 특례의 중첩적용이 가능한 것임
(양도 사전-2020-법령해석재산-0320, 2021.01.20.)

2. 오피스텔(장기임대주택) 주택 수 포함 및 양도세 중과 여부
장기임대주택의 경우 1세대 1주택 판정 시에는 주택 수에서 제외되지만
중과적용 여부 판정 시에는 원칙적으로 주택 수에 포함된다고 생각하시면 됩니다.
다만, 경기도 광주의 경우 중과 대상 지역이 아니므로 A주택이 과세대상에 해당한다 하더라도 기본세율로 양도세 신고를 진행하시면 될 것으로 생각됩니다.

비과세 적용 시 추후 임대 요건 등을 준수하지 않을 경우 양도소득세를 납부하셔야 하며
기본적인 사실관계를 바탕으로 답변 드렸으나 양도세의 경우 종합적인 사실판단을 통한 신중한 검토를 통해 진행하셔야 하는 점 참고 부탁드리겠습니다.

감사합니다.

안녕하세요:)

1. 현재 임대주택(오피스텔)을 포함하여 3주택이므로 일반적으로 매도주택은 양도세 비과세 대상은 아닙니다.
2. 오피스텔도 사무실인 아닌 주택용이라면 주택수에 포함됩니다.
3. 다주택자인 경우 중과세가 적용되나 현재 내년 5월까지 중과세 유예기간이기 때문에 중과세가 적용되지 않고 일반과세를 적용받을 수 있습니다.

임대주택제외하고 거주주택 비과세 적용시 일시적 2주택에 해당 되므로 신축주택 취득후 3년이내 매도시 비과세 적용가능합니다
조정지역이 아니면 중과대상이 아니며 중과유예기간이므로 중과세대상이 아닙니다

현재 주택 3채를 보유 중이므로 비과세 대상은 아니며, 매도 시 양도세가 과세됩니다.
오피스텔이 주거용으로 사용되고 있기 때문에 주택 수에 포함됩니다.
2024년 5월까지는 다주택자 중과세 유예 기간이므로 중과세가 아닌 일반세율로 양도세를 신고할 수 있습니다.

1. 대세대 주택 중 1개호실을 말씀하시는 것이라면 1개주택에 해당됩니다. 다만 해당 주택이 양도세비과세 대상인지는 주거용 오피스텔의 임대사업기간에 따라 비과세적용여부가 달라집니다.
2. 아닙니다. 주거용 오피스텔은 주택수 산정에 포함됩니다. 다만 임대주택등록 후 임대하고 계시다면 임대등록주택 주택수 제외특례 요건을 충족하였을때 주택수에서 제외된것으로 간주됩니다.
3. 현재 다주택자 양도세 중과규정은 유예중입니다. 지금은 중과세대상주택이 존재하지 않습니다.